Pacht - obecně

4.8.1

Pacht – obecně

Mgr. Pavla Krejčí

Do právní úpravy občanského práva se úpravou pachtu vrátil tradiční právní institut, který náš právní řád znal až do roku 1964. Posledním zákonem, který pacht upravoval, byl občanský zákoník z roku 1950. Před 1. 1. 2014 byl institut, který je pachtu podobný, obsažen v našem právním řádu pouze:

• v obchodním zákoníku, a to jako právní úprava nájmu podniku (§ 488b až 488i ObchZ),

• v zákoně č. 449/2001 Sb., o myslivosti, a to jako právní úprava honitby,

• v zákoně č. 99/2004 Sb., zákon o rybářství, a to jako právní úprava výkonu rybářského práva.

 NahoruNájem vs pacht

Pacht má podobné znaky jako nájem, neboť jeho účelem je též právo dočasného užívání cizí věci. To, co především odlišuje pacht od nájmu, je tzv. požívací právo nájemce k propachtované věci. Na rozdíl od nájmu je totiž s právem užívat propachtovanou cizí věc spojeno též právo brát z propachtované věci plody a užitky, přičemž pachtýř k těmto plodům a užitkům může nabýt vlastnické právo. Na druhou stranu na pachtýře dopadá povinnost o propachtovanou věc pečovat jako řádný hospodář, což v sobě obnáší i povinnost propachtovanou věc udržovat.

 NahoruPoužití právní úpravy nájmu

Pokud speciální právní úprava pachtu neobsahuje řešení nějaké záležitosti, pak se pro pacht použijí též přiměřeně ustanovení NOZ o nájmu (§ 2201 a násl. NOZ). Obecná právní úprava nájmu se tak například uplatní v případech, kdy by třetí osoba ohrožovala pachtýře v jeho právu nebo pokud by mu třetí osoba působila újmu; pak se může pachtýř ochrany dle zákona domáhat sám (§ 2211 NOZ). Naopak v případech uvedených v § 2212 NOZ bude k ochraně práv pachtýře povinen propachtovatel. Zde se jedná o případy, kdy:

• třetí osoba uplatňuje vlastnické či jiné právo k předmětu pachtu,

• třetí osoba žádá vydání či vyklizení věci.

 NahoruPojmové znaky pachtu

Pojmovými znaky pachtu jsou:

a) předmět pachtu,

b) právo užívat a požívat cizí věc,

c) dočasnost pachtu,

d) úplatnost.

ad a) Předmět pachtu

Propachtována může být pouze cizí věc. Pachtýřem tudíž nemůže být některý ze spoluvlastníků věci. Předmětem pachtu tak například může být budova penzionu včetně jeho inventáře (nábytku, kuchyňského vybavení apod.), přičemž účelem takového pachtu musí být provoz penzionu.

Předmětem pachtu mohou být pouze věci nesoucí užitky a plody. Pojem plod a užitek viz písmeno b). Obecně mohou být předmětem pachtu pozemky, včetně budov na nich stojících, sloužící například k pronájmu, bytové a nebytové jednotky, zemědělské usedlosti, stáda chovných zvířat apod. Předmětem pachtu nemusí být pouze věci hmotné, ale mohou jím být i věci nehmotné.

 NahoruObhospodařování věci pachtýřem

Věc, která může být předmětem pachtu, by měla užitky a plody nést především díky pachtýřově přičinění a jeho vlastní práci. Pachtýř by měl věc obhospodařovat právě tak, aby přinášela plody a užitky, a nesmí propachtovanou věc drancovat. Pachtýř požívá a užívá propachtovanou věc na svůj účet.

 NahoruZemědělský pacht

Pokud je předmětem pachtu zemědělský či lesní pozemek, jedná se o pacht zemědělský, který se však částečně řídí zvláštní právní úpravou uvedenou v § 2345 až 2348 NOZ. Pojem lesního a zemědělského pozemku musí být vykládán v souladu se zvláštními předpisy.

 NahoruPacht obchodního závodu

Pokud je předmětem pachtu obchodní závod, pak se jedná o pacht závodu, který se řídí zvláštní právní úpravou uvedenou v § 2349 až 2357 NOZ. Zákonná definice obchodního závodu je obsažena v § 502 NOZ.

 NahoruInventář

Součástí předmětu pachtu může být i inventář – tedy vybavení předmětu pachtu. K právu požívat a užívat inventář viz písmeno b).

ad b) Právo užívat či požívat cizí věc

Pachtýř má právo především propachtovanou věc užívat. Má tedy právo čerpat její užitné vlastnosti, a to ve svůj prospěch. To odlišuje pacht od správy cizího majetku, kdy správce cizího majetku spravuje tento majetek nikoliv ve svůj prospěch, ale ve prospěch vlastníka (§ 1400 a násl. NOZ). Jednotlivá práva a povinnosti pachtýře ve vztahu k užívání věci se mohou lišit a jsou odvislé od povahy propachtované věci.

Ne každé braní užitků a přivlastňování plodů znamená, že jde o pacht. O nájem půjde v případech, kdy právo braní plodů a užitků je pouze právem vedlejším, nejde o účel smlouvy. Typicky půjde o případy braní plodů pouze pro potřebu svou a své domácnosti (§ 1283 NOZ) nebo v případech uvedených v § 2332 odst. 2 NOZ, např. pronájem rodinného domu a pěstování zeleniny na přilehlé zahrádce pro vlastní potřebu, natrhání květin na zahradě k vyzdobení domu, podnájem věci (§ 2215 a 2274).¹

K tomu, aby mohl pachtýř propachtovanou věc užívat, musí mu být věc předána do držení.

 NahoruSlužebnost požívacího práva

Obsah pojmu požívání věci musí být vykládán v souladu s § 1285 až 1293 NOZ, tedy ustanoveními, která se týkají služebnosti požívacího práva. Vedle práva užívat cizí věc má tak pachtýř právo brát z propachtované věci plody a užitky a má též právo i na mimořádný výnos z věci. Pojem požívání věci je pojmem širším a kromě jiného je v něm zahrnuto i užívání věci. Proto se jeví trochu nadbytečné uvádět v základní definici pachtu, že je pachtýř oprávněn propachtovanou věc též užívat, když by postačilo uvést pouze právo na její požívání.

 NahoruPlody – definice

Plodem je to, co propachtovaná věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, jak je dáno obvyklým účelovým určením propachtované věci a přiměřeně k němu, a to ať již s přispěním člověka, nebo bez něho (§ 491 odst. 1 NOZ). Plodem může být například vytěžený kámen, vypěstované plodiny, nově narozená mláďata.

Plod se po oddělení od propachtované věci stává samostatnou věcí (§ 1066 NOZ) a pachtýř je oprávněn s ním nakládat. Pachtýř je oprávněn nakládat jak s plody, které předmět pachtu vydává na základě obdělávání pachtýřem (aktivní práce pachtýře), tak i s plody, které předmět pachtu nese přirozeně bez aktivní práce pachtýře.

Je však třeba si uvědomit, že plod náleží do vlastnictví pachtýře až teprve poté, co se jej pachtýř chopí (např. očeše jablka ze stromu). Do okamžiku oddělení patří plody propachtovateli. Pokud tedy například inventář propachtované věci tvoří zvířata (např. stádo), náleží nově narozená mláďata do vlastnictví propachtovatele a teprve jejich oddělením od stáda přecházejí do vlastnictví pachtýře. To, že vlastníkem plodů do jejich oddělení, respektive odebrání z propachtované věci je propachtovatel, vyplývá z definice požívacího práva obsažené v § 1285 NOZ, ve které je uvedeno, že pachtýř jako poživatel je oprávněn brát plody a užitky. Za slovem brát je třeba vidět aktivní činnost pachtýře, která má za následek oddělení plodu od propachtované věci. Podobně též § 1293 NOZ, který je třeba na pacht aplikovat a který obsahuje pravidla pro vypořádání poživatele a vlastníka věci při skončení požívání, kdy neoddělené plody náležejí vlastníku věci a vlastník musí nahradit vše, co na ně poživatel vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli. Strany se však mohou dohodnout jinak a upravit vznik vlastnického práva k plodům a užitkům jiným způsobem.

 NahoruUžitek - definice

Užitkem je to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy (§ 491 odst. 2 NOZ). Užitkem tak například může být nájemné, úroky atd.

Dosud však nebylo za užitek či plod považováno maso či další produkty získané po porážce zvířete – právní teorie² považovala získání těchto věcí za dělení předmětu vlastnictví – z těla mrtvého zvířete. To by však zřejmě odporovalo podstatě pachtu, doporučujeme v případě pachtu užitkových zvířat tuto otázku řešit podrobněji ve smlouvě.

Plodem ani užitkem však není věc, která je v propachtované věci skrytá. Pokud by se v propachtované věci nalezla skrytá věc, tak k ní pachtýři vlastnické právo nevzniká, neboť taková věc není ani plodem, ani užitkem, ani mimořádným výnosem z věci. Režim nalezené skryté věci by se řídil § 1063 až 1065 NOZ.

 NahoruVěc hlavní

Jednou smlouvou je pak možné propachtovat i více věcí najednou. Pokud propachtovatel přenechá smlouvou o pachtu více věcí, z nichž některé slouží k užívání a jiné k požívání, bude se smlouva o pachtu posuzovat dle charakteru povahy věci hlavní. Pojem hlavní věci není občanským zákoníkem definován. Stejný výraz je použit v § 510 NOZ v souvislosti s definicí příslušenství věci. Zde je však výraz použit zřejmě v jiném smyslu, neboť v případě, že by byla propachtována věc hlavní, vztahovala by se smlouva o pachtu automaticky i na příslušenství věci, a není proto třeba řešit právní režim. Podobně by tomu bylo i v případě, že by předmětem pachtu byla věc hromadná (§ 501 NOZ), kdy celá věc hromadná spadá také pod jeden právní režim. Toto pravidlo se tedy zřejmě vztahuje na soubor věcí, které nelze označit ani jako příslušenství věci hlavní, ani jako věc hromadnou, a zároveň se jedná o věci, jejichž užívání je nesourodé – některé ze souboru věcí musí umožňovat jejich požívání a užívání a některé pouze užívání.

 NahoruPéče řádného hospodáře

Pachtýř musí pečovat o propachtovanou věc s péčí řádného hospodáře (§ 2336 NOZ), tedy odpovědně a svědomitě a stejným způsobem, jako kdyby se staral o svůj vlastní majetek. Taková péče pak zahrnuje nejen péči o propachtovanou věc tak, aby na ní nevznikla škoda jejím úbytkem či znehodnocením. Pachtýř musí dbát na to, aby byla šetřena podstata propachtované věci. Pachtýř je povinen udržovat propachtovanou věc ve stavu, v jakém ji převzal.

Běžnou údržbu musí na předmětu pachtu provádět pachtýř, ostatní údržbu věci je stále povinen provádět propachtovatel, ledaže by se k některému způsobu údržby nebo druhu údržby či k opravě zavázal pachtýř (§ 2207 NOZ). Propachtovatel však neodpovídá za vadu propachtované věci, o které pachtýř v době uzavření smlouvy o pachtu věděl a která nebrání užívání věci. Propachtovatel je v provádění změn na propachtované věci omezen a to tak, že v zásadě nemá právo o své vůli propachtovanou věc měnit (§ 2209 NOZ). Zde je třeba si povšimnout spojení "o své vůli". Propachtovatel může být povinen provést některá opatření na propachtované, zejména pak změny z titulu, že mu tak velí pachtovní smlouva nebo z důvodu, že mu tak bude uloženo zákonem či jiným právním přepisem nebo uloženo rozhodnutím orgánu veřejné moci; například může stavební úřad uložit propachtovateli jako vlastníku propachtované věci provést určité stavební práce. V takovém případě je pachtýř povinen takové opravy snést. Pachtýř je povinen snést i další opravy věci, pokud jsou nezbytné a nelze je odložit na dobu po skončení pachtu (§ 2210 odst. 1 NOZ).

Pokud propachtovatel činí opatření na propachtované věci, mohou se taková opatření projevit záporně na pachtýřových výnosech.

Propachtovatel je proto povinen nahradit v přiměřeném rozsahu náklady a ztrátu výnosu, které pachtýři v důsledku jím prováděného opatření vznikly. Je na pachtýři, aby prokázal, že existuje příčinná souvislost mezi opatřením, které provádí propachtovatel, a mezi vznikem nákladů či ztráty na výnosu. Pachtýř má právo na poskytnutí přiměřené zálohy na úhradu nákladů a ztráty výnosu. O tuto zálohu by měl propachtovatele požádat včetně uvedení, jakou výši zálohy považuje za přiměřenou. Pokud pachtýř propachtovatele o poskytnutí zálohy nepožádá, pak mu právo na poskytnutí zálohy nevznikne. Propachtovatel není povinen pachtýři aktivně zálohu nabízet.

Vedle práva na náhradu nákladů, ztráty výnosů a poskytnutí zálohy na náhradu nákladů a ztráty, může pachtýři též vzniknout právo na slevu z pachtovaného. Kromě jiných případů totiž může pachtýř požadovat slevu z pachtovného i v případech, kdy trvá oprava propachtované věci vzhledem k době pachtu nepřiměřeně dlouhou dobu nebo pokud ztěžuje oprava užívání propachtované věci nad míru obvyklou (§ 2210 odst. 2 NOZ).

 NahoruInventář

Součástí předmětu pachtu může být i inventář – tedy vybavení předmětu pachtu. V takovém případě musí pachtýř zachovávat jednotlivé kusy inventáře. Pokud do inventáře náležejí zvířata, musí pachtýř obnovovat jejich stav s péčí řádného hospodáře. Pokud je předmětem pachtu inventář v určité ceně a zaváže-li se pachtýř vrátit propachtovateli při skončení pachtu inventář v téže ceně, může pachtýř s inventářem jako řádný hospodář volně nakládat, nese však nebezpečí škody, byť vznikne i náhodou. Pachtýř udržuje inventář a nahradí jej s péčí řádného hospodáře; je-li věc zapsána do inventáře, nabývá k ní propachtovatel vlastnické právo.

 NahoruŠkoda na inventáři

Zničí-li se něco z inventáře nebo opotřebí-li se do té míry, že to nelze dále užívat, obnoví propachtovatel inventář, ledaže se škoda přičítá pachtýři; to platí i v případě vady propachtované věci. Smluvní strany se na obnově inventáře mohou dohodnout jinak.

 NahoruVrácení inventáře

Skončí-li pacht, vrátí pachtýř inventář propachtovateli. Propachtovatel může odmítnout převzít kus inventáře obstaraný pachtýřem, pokud má vzhledem k propachtované věci a k řádnému hospodaření s ní nepřiměřenou cenu nebo pokud je pro propachtovanou věc nadbytečný; odmítnutím nabývá vlastnické právo k odmítnutému kusu pachtýř. Je-li mezi cenou převzatého a vraceného inventáře rozdíl, vyrovná se v penězích.

Pro pohledávky pachtýře vůči propachtovateli vázne na věcech náležejících do inventáře zástavní právo. Dá-li však propachtovatel pachtýři jinou jistotu, zástavní právo se do výše jistoty neuplatní.

ad c) Dočasnost pachtu

Užívací a požívací právo k propachtované věci není pachtýři poskytováno trvale, nýbrž dočasně.

Protože v ustanoveních o pachtu není obsažena právní úprava týkající se trvání pachtu, je třeba se při posouzení doby pachtu řídit ustanovením § 2204 NOZ, které se obecně vztahuje na nájem.

 NahoruDoba pachtu

Pacht může být tedy sjednán na:

• dobu určitou – pachtovní smlouva pak obsahuje výslovné ujednání o době trvání pachtu nebo okamžik jeho skončení. Pachtovní smlouva musí obsahovat ustanovení, na jehož základě je doba pachtu nebo okamžik jeho skončení přesně určitelný. Doba pachtu může být sjednána například pomocí určité doby, která má uběhnout od okamžiku uzavření smlouvy (např. 10 let od uzavření smlouvy). Okamžik skončení pak může být sjednán uvedením konkrétního data, nebo i okamžikem, kdy nastane určitá událost. Pokud je pacht sjednán na dobu, než nastane určitá událost, nemusí být zřejmé,…