2.5
Novelizace občanského zákoníku v roce 2020
JUDr. Vladimíra Knoblochová
S účinností k 1. 7. 2020 nabude účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., zákon, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (dále jen "Novela NOZ"). V praxi občas bývá označován jako novela bytového spoluvlastnictví, protože hlavní změny, které přináší, jsou právě v oblasti bytového spoluvlastnictví. Novela NOZ současně opět mění úpravu předkupního práva spoluvlastníků. Níže si shrneme podstatu hlavních změn, které Novela NOZ přináší
NahoruPředkupní právo spoluvlastníků
Novela NOZ opětovně vrací právní úpravu zákonného předkupního práva u spoluvlastníků k původnímu znění občanského zákoníku, které bylo účinné do konce roku 2017. S účinností od 1. 7. 2020 tedy mají spoluvlastníci zákonné předkupní právo pouze v případě, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti, nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. při vypořádání dědictví). Předkupní právo je omezeno časově, a to tak, že existuje pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. V případě, že se v této době rozhodne některý ze spoluvlastníků svůj podíl prodat, mají ostatní spoluvlastníci právo podíl vykoupit.
Zákon stanoví výjimku z předkupního práva pro případ, kdy se podíl převádí na jiného spoluvlastníka nebo na manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé. Pokud si spoluvlastníci neujednají, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů.
Uplynutím doby šest měsíců zákonné předkupní právo zaniká, může ale i nadále existovat jako obligační právo, pokud si jej spoluvlastníci sjednají. Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně. Spoluvlastníci mají v takovém případě právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. Novela NOZ současně opětovně zakládá zákonné předkupní právo spoluvlastníků, kteří mají ve spoluvlastnictví zemědělský závod, a to v případě, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti, nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. při vypořádání dědictví). Zákon na rozdíl od případů uvedených v § 1124 NOZ předkupní právo časově nijak neomezuje a spoluvlastníci jej tedy budou mít trvale. Zákonné předkupní právo nevzniká v jiných případech, tj. např. pokud spoluvlastnictví k zemědělskému závodu vznikne na základě smlouvy.
NahoruZaložení a vznik společenství vlastníků
Společenství vlastníků jednotek se bude nově zakládat pouze schválením stanov. Ty budou schvalovány buď na ustavujícím shromáždění většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo sjednávány dohodou všech vlastníků jednotek – v těchto případech bude vždy nutná forma notářského zápisu. Stanovy bude také možné schválit rozhodnutím jediného vlastníka, přičemž v takovém případě se schválení formou veřejné listiny nevyžaduje. Stanovy již nebudou součástí prohlášení vlastníka. Ke změně stanov již nebude forma veřejné listiny (tj. notářský zápis) vyžadována.
Dosud bylo nutné založit společenství vlastníků jednotek pouze v domě, ve kterém je vymezeno alespoň pět jednotek, z nichž jsou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Nově bude nutné společenství vlastníků jednotek založit až v případě, kdy je v domě vymezeno nejméně pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.
NahoruZměna prohlášení
Změna prohlášení by se měla zjednodušit. Pro změnu prohlášení se nově vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a písemný souhlas každého vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna prohlášení dotkne. V některých případech, například v případě změny společných částí, při které se nemění velikost podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech (nejde-li o společné části ve výlučném užívání vlastníka jednotky), nebo týká-li se změna účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
NahoruPřechod dluhů na nabyvatele jednotky
Novela NOZ přesněji vymezuje, jaké dluhy a závazky přecházejí na nabyvatele jednotky spolu s jejím převodem. Při převodu…
