dnes je 19.8.2022

Input:

Nájem obecně

1.4.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.4.1
Nájem obecně

Mgr. Pavla Krejčí

Nájemní smlouva je jedním z nejčastěji se vyskytujících závazků. Její podstata zůstala podobná, jako tomu bylo v ObčZ.

Problematiku nájemní smlouvy je možné v rámci NOZ nalézt v následujících ustanoveních:

  • nájem věci (obecná ustanovení) - § 2201 až 2234 NOZ,

  • nájem bytu a nájem domu za účelem bydlení - § 2235 až 2301 NOZ,

  • nájem prostor sloužících k podnikání - § 2302 až 2315 NOZ,

  • podnikatelský nájem věcí movitých - § 2316 až 2320 NOZ,

  • nájem dopravního prostředku - § 2320 až 2325 NOZ,

  • time-sharing – § 1852 až 1853 NOZ.

Další předpisy, které se na nájem vztahují

Výše uvedený výčet ustanovení není úplný, neboť nájem je řešen i na jiných místech NOZ. Příkladem takových ustanovení mohou být ustanovení týkající se bydlení manželů (§ 743 a násl. NOZ).

Pacht

Podobné znaky jako nájem má pacht (§ 2332 až 2357 NOZ), neboť jeho účelem je též právo dočasného užívání cizí věci. To, co především odlišuje pacht od nájmu, je tzv. požívací právo nájemce k propachtované věci. Na rozdíl od nájmu je totiž s právem užívat propachtovanou cizí věc spojeno též právo brát z propachtované věci plody a užitky, přičemž pachtýř k těmto plodům a užitkům může nabýt vlastnické právo. Na druhou stranu na pachtýře dopadá povinnost o propachtovanou věc pečovat jako řádný hospodář, což v sobě obnáší i povinnost propachtovanou věc udržovat.

Užití cizí věci na základě jiných právních vztahů

Na tomto místě je třeba poznamenat, že užívat cizí věc lze i na základě jiných právních institutů, než pouze na základě nájemní smlouvy. Může se jednat například o užívání na základě věcných práv, užívání na základě držby, či užívání cizí věci na základě jiného závazkového vztahu (např. smlouva o ubytování, výpůjčka) apod. V těchto případech se však ustanovení o nájemní smlouvě nepoužijí.

Zvlášť je pak třeba zmínit smlouvu o výpůjčce, která se od nájmu liší zejména tím, že se jedná o bezúplatné přenechání věci.

Nájem věci - obecná ustanovení

Základní definice nájmu je obsažena v § 2201 NOZ a zní: "Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné."

Základní rysy nájmu

Základním rysem nájmu je:

a) předmět nájmu,

b) přenechání předmětu nájmu (předání do detence),

c) dočasnost užívání,

d) úplatnost.

Forma nájemní smlouvy

Obecně není pro nájemní smlouvu předepsána žádná forma, ve které by musela být uzavřena – to znamená, že může být uzavřena jak ústně, tak písemně. Ovšem například pro nájem bytu je obligatorně předepsána forma písemná; pronajímatel však nemůže namítat neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek písemné formy.

Předmět pronájmu

Pronajmout lze pouze věc:

  • nemovitou či její část,

  • nezuživatelnou věc movitou.

Co je nemovitou věcí určuje § 498 NOZ a jsou jimi:

a) pozemky,

b) podzemní stavby se samostatným účelovým určením,

c) věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám,

d) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon,

e) stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

Některé věci za nemovitosti přímo označuje NOZ – pojetí nemovité věci se vrátilo k zásadě superficies solo cedit, v důsledku čehož je stavba, nejedná-li o stavbu jen dočasnou, součástí pozemku.

Nemovitou věcí jsou na rozdíl od původního občanského zákoníku i některá práva; příkladem takového práva je právo stavby dle § 1240 a násl. NOZ. Je otázkou, zda i tato práva mohou být předmětem nájmu – jedná se například o věcná břemena (§ 1257 až 1308 NOZ). Zřejmě by však takový výklad směřoval proti účelu zákona.

Movité věci

Předmětem pronájmu dále mohou být nezuživatelné věci movité. Movitou nezuživatelnou věcí je věc, jejíž běžné použití nespočívá v jejím spotřebování, zpracování nebo zcizení. Definice movité nezuživatelné věci v NOZ je bohužel trochu kostrbatá a její význam zejména z hlediska zcizení není zřejmý.

“Předmětem nájmu mohou být jak hmotné věci, tak nehmotné. Mají-li být předmětem nájmu nehmotné věci, zejména práva, pak pouze v případě, kdy to připouští jejich povaha (§ 496 odst. 2 NOZ, § 979 NOZ). Musí jít o právo, které připouští trvalý nebo opětovný výkon jinou osobou než oprávněným. Z hlediska funkčnosti je nezbytné, aby předmět nájmu umožňoval své užívání, např. zákon o elektronických komunikacích upravuje nájem práva plynoucího z oprávnění k využívání radiových kmitočtů.“1

Část věci

Předmětem nájmu může být i část nemovité věci; pravidla pro pronájem části nemovité věci jsou totožná.

Pronájem budoucí věci

Nově je zákonem umožněno uzavřít nájemní smlouvu i na věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li možné věc dostatečně identifikovat při uzavření nájemní smlouvy.

Hromadná věc

Předmětem nájmu může být i věc hromadná (§ 501), tj. soubor jednotlivých funkčně souvisejících věcí náležejících téže osobě, který má společné označení (např. knihovna apod.).

Zápis práva do veřejného seznamu

Pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, může být do tohoto seznamu zapsáno i nájemní právo. Typicky se tak bude jednat o zápis nájmu nemovitosti nebo její části do katastru nemovitostí. Zápis práva nájmu musí navrhnout vlastník nebo se souhlasem vlastníka též nájemce. Zápis nájemního práva do veřejného seznamu není povinný a nemá konstitutivní účinky, tj. nájemní právo nevzniká zápisem do tohoto veřejného seznamu, ani na základě výmazu nájemního práva z katastru nemovitostí nedochází k jeho zániku. Jedná se o zápis čistě deklaratorní povahy. Pokud se pronajímatel s nájemcem rozhodnou zapsat nájem do katastru nemovitostí, je nezbytné předložit písemnou nájemní smlouvu nebo souhlasné prohlášení nájemce a pronajímatele o existenci nájemního vztahu.

Doba nájmu

Nájem je dočasným závazkovým vztahem. Pronajímatel nájemci předmět nájmu pronajímá buď na předem určenou dobu, nebo na dobu neurčitou. Pokud ve smlouvě není uvedeno, na jakou dobu je nájem uzavírán, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

Nájem na dobu určitou

Určitost doby nájmu nemusí být vymezena pouze uvedením přesného data, ale též nějakou událostí, např. ukončení studia, dožití určitého věku apod. I nájem ujednaný na dobu celého života konkrétní osoby je nájmem na dobu určitou. Nemusí být jisté, kdy konec doby nájmu nastane. Musí však být pravděpodobné, že nastane. Pokud by tedy byl například nájem sjednán do doby, než na Zemi přistanou mimozemšťané, rozhodně by se nejednalo o nájem sjednaný na dobu určitou.

Rozlišování nájmu na dobu určitou a neurčitou má zejména význam z hlediska možnosti nájem vypovědět. Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

Výpověď nájmu na dobu neurčitou

Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.

Pokud si smluvní strany ujednají nájem na dobu určitou přesahující lhůtu padesáti let, pak platí vyvratitelná právní domněnka, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou. V prvních padesáti letech lze však nájem vypovědět jen ze sjednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. Jedná se však o domněnku vyvratitelnou.

Způsobilost předmětu nájmu k užívání

Pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému. Uvedení účelu užívání proto není podstatnou náležitostí smlouvy, účel užívání může také vyplývat z podstaty předmětu nájmu. Pokud ovšem není účel užívání uveden, je nájemce povinen užívat předmět nájmu pouze k účelu obvyklému.

Ustanovení je dispozitivní. Smluvní strany si mohou dohodnout, že předmět nájmu uvede do stavu způsobilého k užívání nájemce a že nájemce jej bude v tomto stavu udržovat.

Údržba předmětu nájmu

Pronajímatel má nejenom povinnost předat předmět nájmu ve stavu způsobilém k dohodnutému nebo obvyklému užívání, ale také má povinnost v tomto stavu předmět nájmu udržovat (§ 2205 NOZ). Tato povinnost však v sobě nezahrnuje povinnost udržovat předmět nájmu přesně ve stavu, v jakém byl nájemci předán – předmět nájmu se totiž může zhoršovat o takzvané běžné opotřebení. Musí však být schopen sloužit tomu užívání, pro který byl pronajat. Pokud by předmět nájmu nebyl předáván ve stavu způsobilém k dohodnutému nebo obvyklému užívání, může nájemce odmítnout věc převzít.

Smluvní strany si mohou dohodnout, že předmět nájmu pronajímatel předá nájemci ve stavu, který je nezpůsobilý ke smluvenému užívání, přičemž bude na nájemci, aby si uvedl předmět nájmu do stavu vhodném pro sjednaný způsob užívání.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 497/2006

Pak ovšem nelze ztratit ze zřetele, že judikatura Nejvyššího soudu České republiky se ustálila v názoru, že povinnost pronajímatele předat byt ve smyslu § 687 odst. 1 ObčZ je povinností jednorázovou, která je vázána ke vzniku práva nájmu, a jejíhož splnění se proto nelze domáhat v průběhu trvání nájemního poměru poté, co již jednou byla splněna (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. září 2004, sp. zn. 26 Cdo 758/2003, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. prosince 2004, sp. zn. 26 Cdo 504/2004). 

Pokud by nájemce užíval předmět nájmu takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. Pokud by nájemce stav nenapravil, pak má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Hrozilo-li by vadným užíváním naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě.

Práva třetích osob

Může nastat případ, kdy nějaká třetí osoba uplatňuje k předmětu nájmu práva, která jsou neslučitelná s právem nájemce předmět nájmu nerušeně užívat. V praxi mohou nastat různé situace, včetně toho že se nějaká třetí osoba bude domáhat vydání předmětu nájmu z titulu vlastnického práva či dokonce mohou být uzavřeny dvě nájemní smlouvy na jeden předmět nájmu. V takovém případě je pronajímatel povinen na žádost nájemce učinit potřebná právní opatření k ochraně nájemce. Opatření mohou mít různý charakter, například návrh na vydání předběžného opatření, podání soudní žaloby, dohoda s osobou, která práva uplatňuje apod. Pokud by pronajímatel neposkytl nájemci dostatečnou ochranu, pak může nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby. Bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil. Pokud však ohrozí třetí osoba nájemce v jeho nájemním právu nebo způsobí-li nájemci porušením nájemního práva újmu, může se ochrany domáhat nájemce sám.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 1. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2071/2005

Vedle ochrany práva nájemce bytu poskytované mu v rámci právního vztahu nájmu bytu mezi ním a pronajímatelem (§ 687 odst. 1 ObčZ) se nájemce může též domáhat ochrany proti tzv. imisím přímo vůči nájemcům jiných bytů v domě (§ 127 odst. 1 ObčZ per analogiam).

Předání předmětu nájmu nájemci

Pronajímatel je povinen odevzdat nájemci pronajatou věc v době, která byla smluvena v nájemní smlouvě. Pokud taková lhůta určena mezi smluvními stranami není, pak vzniká pronajímateli tato povinnost následující den poté, co jej nájemce o předání věci požádá (§ 2206 NOZ). Pronajímatel tedy v případě, že není v nájemní smlouvě ujednán termín, ve kterém má být pronajatá věc nájemci odevzdána, právo vyzvat nájemce k převzetí věci nemá.

Pronajímatel musí nájemci odevzdat věc, se vším, co je třeba k jejímu řádnému užívání. Mohou to být různé listiny, doklady (např. technický průkaz k vozidlu), příslušenství apod.

Údržba předmětu nájmu

Pokud nájemní smlouva neobsahuje jinou dohodu ohledně údržby předmětu nájmu, pak běžnou údržbu pronajaté věci provádí nájemce. Běžnou údržbou se rozumí údržba spočívající v zachování funkčního, resp. řádného stavu věci, například tedy čištění předmětu nájmu, výměna žárovky apod. Nájemce také hradí náklady spojené s běžným provozem věci, např. spotřebovanou elektrickou energii, benzín apod.

Přístup pronajímatele k předmětu nájmu

Naopak další údržbu a případné opravy provádí pronajímatel. To vše opět za předpokladu, že nájemní smlouva neobsahuje ve vztahu k údržbě předmětu nájmu jinou dohodu.

Přestože má pronajímatel oprávnění provádět kontrolu předmětu nájmu, nemusí se vždy o potřebě oprav dovědět včas. Aby nedošlo k nežádoucímu prodlení, má nájemce povinnost oznámit pronajímateli ihned potřebu oprav, které má provést pronajímatel. Sankcí za porušení této povinnosti je odpovědnost za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla.

Nájemce je dále povinen provedení oprav pronajímateli umožnit – tj. zejména poskytnout pronajímateli k provedení oprav potřebnou součinnost a snášet omezení v užívání předmětu nájmu, která souvisejí s prováděním oprav. Tato povinnost se týká jak oprav, které nájemce pronajímateli oznámil, tak i jiných nezbytných oprav (např. oprav prováděných z popudu pronajímatele). Taktéž porušení této povinnosti je sankcionováno odpovědností nájemce za škodu.

Zákaz změny předmětu nájmu

Pronajímatel je povinen předmět nájmu udržovat na svůj náklad ve stavu způsobilém smluvenému či obvyklému užívání. Během nájmu nemá právo pronajímatel o své vůli věc měnit.

Nájemce je povinen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném k provedení oprav a udržování věci pronajímatelem. Jednání pronajímatele nesmí být šikanózní, to znamená, že pronajímatel nesmí svého práva nadužívat. Pronajímatel je povinen nájemci nutnost oprav předem v přiměřené době oznámit. Nájemce je pak obecně povinen umožnit pronajímateli provést v nezbytném rozsahu prohlídku věci a umožnit přístup k ní. Předchozí oznámení pronajímatele se nevyžaduje pouze tehdy, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.

Vady předmětu nájmu

Pokud pronajatá věc vykazovala určitou vadu již v okamžiku, kdy byla nájemní smlouva uzavírána, a smluvní strany o této vadě věděly, pak pronajímatel za takovou vadu neodpovídá. To vše ovšem za předpokladu, že tato vada nebrání užívání pronajaté věci. Smluvní strany se samozřejmě mohou dohodnout jinak, a to například tak, že nájemce vadu odstraní na svůj náklad. Vzniknou-li nájemci činností pronajímatele škody, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.

Právo na přiměřenou slevu

NOZ stanoví právo nájemce žádat přiměřenou slevu z nájemného:

a) v případě, kdy nájemce může pouze s obtížemi užívat pronajatou věc způsobem, který byl mezi stranami dohodnut, nebo

b) pokud nebyl způsob užívání pronajaté věci dohodnut, tak v případě, kdy nájemce může pronajatou věc užívat způsobem přiměřeným povaze a určení pronajaté věci pouze s obtížemi,

a to v důsledku porušení povinnosti pronajímatele odstranit vadu pronajaté věci.

Právo na prominutí nájemného

Nárok na úplné prominutí nájemného nájemci naopak vzniká:

a) v případě, kdy předmět pronájmu má takové vady, které zásadním způsobem stěžují užívání předmětu nájmu, nebo

b) je-li užívání předmětu nájmu znemožněno zcela.

V případě, kdy má nájemce právo na úplné prominutí nájemného, vzniká mu zároveň právo nájem vypovědět, a to bez výpovědní lhůty.

Rozsah omezení nájemce

Z výše uvedeného

Nahrávám...
Nahrávám...